1. Otázka: Kde v  Pravidlech pro prodej domů… (ke stažení v .pdf) je zdůvodněna cena domu nižší než obvyklá?

Odpověď : Je nutno si uvědomit, že obvyklá cena je cena na trhu. V drtivé většině se prodávají prázdné byty, které si může kdoupit kdokoliv – kdo za ně nabídne nejvíce, s kým se prodávající dohodne. Pravidla stanoví podmínky prodeje jen obydlených domů a to jen jejich nájemníkům (vč. nájemníků nebytových prostor) – např. čl.4(1), č. 5.(5) , dále minimálně 50% těchto nájemníků musí vytvořit právnickou osobu – družstvo- čl. 5 (2a), které přesvědčí 80%  nájemníků, aby v určeném čase (prakticky to bývalo do roku od obdržení výzvy) zaplatili celou cenu domu se slevou. Pokud všechny tyto podmínky  nesplní, mají nájemníci smůlu-  mohou dům koupit jen s cca 15% slevou. (podmínek i cenových realací je samozřejmě více, zde jen ty hlavní). Tento rozdíl způsobu prodeje mezi prodejem prázdných bytů na volném trhu a prodejem celých domů jejich nájemníkům je zdůvodněním snížení ceny, uvedeným v pravidlech. Ale důvodů podeje za cenu jinou než obvyklou je více.

2. Otázka: Takže Město Brno by získalo více z prodeje jednotlivých vyprázdněných bytů?

Odpověď : Na papíře ano, ale v praxi ne. Město by muselo rozdělit dům na jednotky a prodávat jednotlivé byty, jak by se postupně vyprazdňovaly, což se také v minulosti vícekrát stalo. Tento prodej trval řadu let, kdy se zaměstnanci Města museli účastnit shromáždění vlastníků, Město se muselo podílet se na správě domů, opravách,… a zisk z prodeje jednotlivých bytů byl nižší než náklady s celkovým prodejem spojené.

3. Otázka: Proč je prodej domů tak složitý, (přes družstva, převody na společenství vlastníků, podmínky povinné účasti % počtu vlastníků) když způsob prodeje jej prodražuje (snižuje cenu domu – podle odpovědi na otázku č.1?)

Odpověď : Protože se zkoušely všechny dostupné cesty prodeje (existují 3 způsoby prodeje nájemníkům) včetně prodeje obydlených domů nějakému podnikateli, ale způsob uvedený v  Pravidlech se považuje na nejúspěšnější. Jeho pokazatelným výsledkem ve velkém množství případů jsou opravené domy, s poměrně nízkými provozními náklady. Když do prodeje vstoupí podnikatelé, tak často chtějí podnikat, získat prostředky zpět se ziskem, mnohdy se stává, že mají zájem na rychlé návratnosti prostředků a nikoliv na dlouhodobých investicích do domu. Jsou samozřejmě i pozitivní případy soukromých majitelů domů, kteří do domů poctivě investují jako do dlouhodobé investice. Také lze najít i společenství vlastníků v privatizovaných domech, kde si zvolili příliš nízký fond oprav a nevybírají dostatečné prostředky pro zajištění údržby, modernizace a správy domu. Ale zdá se, že v proběhlé privatizaci spíše převládají pozitivní příklady.

4. Otázka: No, ale ta sleva na domy je docela vysoká (50-70% ceny obvyklé), to je tak nastavené, aby se dobře tunelovalo? 

Odpověď : Vždycky se Město Brno stažilo prodávat za co nejvyšší ceny, ale na začátku nájemníci měli velký strach převzít odpovědnost vlastníka, také domy byly ve špatném technickém stavu a nájemné poměrně nízké na to, aby se z něho dala platit údržba, vytvářet fond oprav… V průběhu času začalo nájemné růst (i ceny domů), údržba většinou zůstala na původní úrovni a mnohde nájemníci, kterí zde bydleli desetiletí,  si uvědomili, že mají jen dvě možnosti – buďto se pokusit dům v pritatizaci koupit, opravit a spravovat (mít starost majitele), anebo se odstěhovat – protože na mnoha místech se nájem postupně stává pro běžnou příjmovou vrstvu zničující. I městké části, které s domy hospodařily, když věděly, že se dům má privizovat tak do něj vědomě neivestovaly – vždy´t nájmenící měli dostat výhodnou cenovovu nabídku i možnost opravy – a pak si domy opravit. Podmínky – a tím i slevy – se měnily, samozřejmě vždy jen směrem nahoru, ale obvykle jen po volbách a jinak žádná politická strana nechtěla být tak nepopulární, že by prosadila nějaké zásadnějí úpravy – i když všechny strany se shodovaly na tom, že bude nutno  podmínky privatizace – a tedy i slevy – více upravit stávající ekonomické situaci. Hlavní část slevy v pravidlech – cca 30% – je za to, že na privatizaci domu se dohodne většina stávajících nájemníků, 20% sleva je za platbu předem a cca 20% je možné získat zpětně jako příspěvek na odstranění zanedbané údržby – vysoušení zdiva, oprava střechy, fasády, výměna oken, ale nikoliv třeba na zateplení domu nebo vestavbu výtahu. Z pohledu nájemníků se slevy a úvěrové podmínky dostaly do takové úrovně, že se dalo zajistit dlouhodobou půjčku na nízký úrok a cenu domu i opravy (příspěvek na fond oprav) při zadlužení na 25 let hradit čáskou, která odpovídala stávajícímu nájmu. Proto se privatizace stala šancí pro běžné nájemce bytů, kteří věřili, že se jim podaří dlouhodobě platit stávající poměrně vysoké nájemné – a přitom bydlet ve slušně opravených a ekonomicky spravovaných domech.

5. Otázka: Já jsem musel koupit byt na hypotéku a budu ji celý život splácet. Prodávat za nižší cenu, ještě k tomu z veřejných prostředků mi připadá nefér.

Odpověď : Musíte si uvědomit, že když jste kupoval byt, tak jste si vybíral z 10, 20-ti nabídek konkrétních prázdných bytů, zvažoval jste jestli je tam výtah, jaké je vlastnictví, jaký je fond oprav, náklady na topení, teplou vodu, jestli je tam zahrada, dvorek, hluk z ulice,…  jestli je tam čisto, jestli je o dům pečováno, byt jste si kupoval sám pro sebe, nebo pro své blízké. I nabídky se v čase měnily, prodávající zkoušeli byt prodat za třeba za dva miliony, a když to nešlo tak zkusili slevnit, a pak jste se ještě třeba dohadovali na nějaké ceně o něco menší… Kdežto u odhadu všechny tyto přirozené a neregulované procesy musí nahradit odhadce, který podle internetu zjistí, za kolik se prodávají domy v okolí, a pak podle své zkušenosti procentem odhadne snížení ceny za skutečnou prodejní cenu oproti inzerované, snížení ceny za obydlený byt oproti prázdnému, rozdíl mezi prodejem celého domu a jednotlivého bytu, rozdíly ve stavebním stavu a ohodnotí to vše třeba 10 nebo 15 % ceny. Přitom ví, že se dům bude prodávat za 70% ceny, protože dělá posudek pro Město a čirou náhodou to obvykle vyjde tak, že tato cena vycházející ze srovnání cen se po odečtení slev se dostává mírně nad cenu nákladovou (je také součástí posudku, do ní se započítává stáří jednotlivých konstrukcí a jejich opotřebování). Každý investor ví, že když koupí dům za 30 miliónů a pak tam udělá opravy za 15 miliónů, tak jej určitě další den neprodá za 45 miliónů. Ano, je pravda že při odhadu se zohledňuje stavební stav domu, ale nvím jestli je vždycky tak zohledněn, nebo jestli je zohledněno vybrané nájmené a neprovedné množství oprav…  Nájemcům v bytových domech také ta cena beze slev může připadat nefér, proč se musí vzájemně složitě dohadovat na ceně, zakládat družstva a SVJ… když by možná skutečná tržní cena jejich domů byla někde jinde… záleží samozřejmě na kokrétním místě a situaci. V každém případě je jisté, že by byly větší rozdíly mezi cenami jednotlivých bytů v rámci jednoho domu. V odpovědi na otázku č.2 je vysvětleno, proč jiný prodej je pro Město ještě méně výhodný.

6. Otázka: Nevím, proč by se měli upřednostňovat stávající nájemci bytů – když nemají na bydlení, ať se odstěhují jinam. Já, když bydlím v hotelu, také nemám větší nárok na zakoupení pokoje, kde přespávám. (druhá věta je parafrází slavného výroku Matěje Holana, politika vedoucího Město Brno k světlým hotelovým zítřkům s nálepkou občanské společnosti)

Odpověď : Proces stěhování se pryč v některých částech města úspěšně probíhá. Na příklad na Brnu Střed za Marie Terezie bydlelo cca 70 tis obyvatel, za 70 let (před 2. sv. válkou) tam bydlelo více než dvojnásobek (přes 140 tis. obv!) a po dalších 70 letech (2011) jsme se propracovali na 64 tis. obv. a počet obyvatel dál úspěšné klesá. Možná je prioritou nového vedení Města trochu to centrum provětrat. Také je otázkou, jestli Město nemá raději občany jako nájemníky v ubytovacích zařízeních než jako spolumajitele domů, kteří jsou na něm daleko méně závislí, mohou účinněji zasahovat do stavebních a územních řízení a tím že mají levné bydlení, nejsou ochotni se stěhovat jinam, když se jim něco nelíbí. Naopak, lze od nich očekávat odpor – než aby měnili své bydliště, raději chtějí změnit místo kde bydlí, aby se tam dalo i dlohodobě přežít. Je jim jasné, že u každého prodeje budou ztrácet – a největší zhodnocení své námahy získají, když v bytech budou bydlet oni a pak jejich děti nebo rodina.

7. Otázka: Dneska je bydlení drahé a pro Město výdělečné, není prodej za netržní ceny pro nás všechny ztrátou?

Odpověď: Prodej mezi podnikateli za netržní ceny je podvodem, minimálně ztrátou pro jednoho. Nájemníci si ale na prvním místě musí řešit své bydlení, a vlastní bydlení není podnikáním, i když někteří mohou zneužívat systém přidělování bytů a ve skutečnosti s bytem podnikat. Ale každý systém se dá zneužívat – a tohle zneužívání je hodně viditelné, na rozdíl od korupcí a podnikání s veřejným majetkem. A na to máme volené zastupitele a opozici, aby ty, kdo jsou u moci kontrolovali a odhalovali křivárny a zneužívání – a především v oblastech, které jsu dobře kontrolovatelné. Ale jinak výnos z domů je v městě Brně určen zpětně pro výdaje v oblasti bydlení. Občan z každé koruny z výnosu domů  jen uvidí investici nebo opravu městkého majetku – ale pokud se realizuje privatizace bytů nájemníkům, kteří zde budou dlouhodobě žít, pro které je to dlouhodobě návratná investice, pro kterou se musí zadlužit na desetiletí – tak se přirozeně  těch oprav bude realizovat větší množství a majitelé při správě svého majektu budou postupovat obvykle efektivněji než veřejná správa. Město svou podstatou není přirozeným majitelem domů, kdyby něbylo konfiskací, znárodňování, bývalého státního monopolu na bytovou výstavbu, tak by města měla jen pár sociálních bytů. Město byty dostalo darem od státu – a dnes se Město Brno tváří jako Holding Brno (nebo Koncern Brno), podnikatel s byty.

8. Otázka: Ale Město by mohlo bytové domy zastavit bance, získat prostředky pro investice, které bude realizovat pro všechny občany?

Odpověď: Samozřejmě je faktem, že bytové domy – byť s jejich obyvateli – se dají snadno zastavit do banky a město by mohlo tímto způsobem ziskat velké množství finančích prostředků – půjček – a realizovat značné investice. Samozřejmě by se také mohlo hypoteticky stát, že investice města by se nemusely projevit na ekonomických výsledcích (nebo že by dále pokračovala stagnace) a ukázalo by se, že splácení úvěrů příliš město Brno zatěžuje a neumožňuje třeba podporovat školství nebo něco jiného, bohulibého a že by bylo menším zlem hypoteticky domy i s lidmi prodat, třeba nějak průhledně, ve veřejné dražbě. Je otázkou, jestli je zcela morální zastavit do banky statek, který slouží k uspokojení základní lidské potřeby bydlení byť jen pro pár občanů, a vytvářet u nich pocit nejistoty, jestli bude úvěr splacen a co s nimi bude, když by dům  bance propadnul.

9. Otázka: Město Brno ústy 1. náměstkyně Liptákové říká, že musí být dobrým hospodářem, že mu nezbývá nic jiného?

Odpověď: Když to srovnáme s praxí, tak se tohle tvrzení jeví jako populistická fráze. Dobrý hospodář by na prvním místě zajistil dobrou správu svěřeného majektu, nejdříve by omezil zisk z domů, ze statku jehož užívání není podnikáním – třeba na 20%, jak je obvyké v některých státech ve vyspělejší části Evropy. To by znamenalo, že 80% nákladů vybraných v domě by se do něho mělo vrátit. Když se podíváme na jejich reálný stav a vybraný nájem, tak to by už mnoho z nich muselo být pozlacených. Skutečnost je spíše opačná, a určitě se dnes nelze vymlouvat na nízké nájmy. Dobrý hospodár by také  limitoval prostředky na správu domu – to je první věc, o které se baví nově vzniklá droužstva a SVJ. Dnes nájemníci platí nejen firmy, nebo městské společnosti spravující domy, ale i části bytových odborů městských částí. Nájmeníci vůbec netuší, co všechno platí. Dobrý hospodář, zvláště když je to samospráva, zveřejní plán oprav, rokonstrukcí, modernizací svěřených domů. Dobrý hospodář si všímá svých  nájemníků (existuje řada příkladů zodpovědných soukromých majitelů domů) a zveřejňuje ekonomické údaje. Dá se věřit bývalé starostce a předsedkyni finančního výboru Městské části Maloměřice Občany, že bude dobrou hospodářkou, když tato městská část nemá na internetu vyvěšený svůj rozpočet (na rozdíl od mnoha menších vesniček a obcí)- a nedá se ani zkontrolovat? ((stav. k 7.4.2015)). Dobrý hospodář, když má nějakého partnera, kterému cosi slíbil, tak se s ním snažít věc řešit a nikoliv veřejně už dopředu odmítat jakoukoliv komunikaci o problému, který vznikne. Slyšíme jen, že si Město došlápne na Městské části, aby řádně hospodařily se svěřeným májetkem – a to připomíná starou zásadu „Rozděl a panuj“, která zastírá odpovědnost vládce. Občanovi je jedno, jak se smosprávné orgány domluví, jaké mají statuty a pravidla. V katastru nemovitostí je jako majitel domů zapsáno Město Brno.

10. Otázka: Ale Město Brno by snad mělo být dobrým hospodářem?

Odpověď: To určitě by mělo, nebo by se o to mělo snažit. Je třeba si říci – co je cílem dobrého hospodaření města? Má být Město bohaté, mít hodně změstnanců, velký majetek, být velkou firmou? Co je cílem Města Brna? Podle zatím ještě platného  zákona o obcích je Město Brno společenstvím občanů (§ 1), kteří zde mají trvalé bydliště (§ 16,b) a město má za úkol pečovat o rozvoj svého území (§ 2), pečovat o potřeby svých občanů (§ 2) a při plnění svých úkolů má chránit veřejný zájem (§ 2). Veřejným zájmem označována taková orientace politiky, která podporuje rozvoj společnosti a řešení jejích reálných problémů. O  dosahování co největšího zisku pro radnici, naplnění co největšího městského rozpočtu jako základním cíli obce zde není ani slovo. (Bohužel právě tímto cílem se argumentuje ve vyjádření politiků – představetelů města – psáno 8.4.2015). Hlavním cílem Města Brna v oblasti bydlení by mělo být dostupné a provozně co nejméně nákladné bydlení pro všechny jeho občany, které bude Město podporovat tak, aby podpora nebyla v rozporu s rozvojem bydlení ve městě a řešila reálné problémy trhu s byty. O TOMTO POHLEDU NA VĚC SE VŮBEC NEMLUVÍ! Z toho vyplývá první povinnost – nejdříve zajistit efektivní správu vlastního majetku využívaného k bydlení (viz odpověď na otázku 10), a pak posoudit pohyby s majetkem – výstavbu nebo zcizování (zcizování není krádež, ale třeba prodej nebo jiné legální formy změny vlastnictví).

11. Otázka: Jaký je dopad privatizace bytového fondu na rozvoj bydlení ve městě?

Odpověď: Vzhledem k tomu, že bylo zprivatizováno už desetitisíce bytů tak by se touto otázkou měly dlouhodobě zabývat týmy odborníků. Není tomu tak, nebo alespoň to není veřejně známo. Jedině Ústav územního rozvoje se touto problematikou a to jen ve formě dotazníkových akcí samosprávám zabýval v období 1999 – 2012. Nějaké průzkumy v terénu, zjišťování konkrétní situace u jednotlivých domů a na základě získaných poznatků vyvození širších závěrů a jejich ověřování v podmínkách jiných obcí nejsou známé. Samozřejmě konkrétní osoby mohu mít různé zkušenosti s konkrétními domy, z kterých mohou vyvozovat obecnější závěry. Obecně ke správě domů se dá říci, že by bylo ideální, kdyby vlastníci domů se především o ně pečlivě starali, dobrou údržbou předcházeli větším poškozemím, dlouhodobě do nich investovali, dbali na to, aby domy morálně nezastarávaly – a modernizovali je (příkladem morálního zastarávání domů je chybějící výtah v domě se stárnoucími obyvateli). Pro sektor bydlení by bylo dobré, aby z něj nebyly odčerpávány prostředky, aby byly finanční prostředky efektivně vynakládány a zisk majitelů byl limitován na přiměřenou míru. Je známo, že řada privatizovaných domů takto funguje a poplatky za správu, fond oprav  i provozní náklady (energie) jsou řádově menší než v obecních domech ve stejných lokalitách. (Jistě lze nalézt i negativní příklady privatizace, ale zřejmě jen ojediněle.) Ale při privatizaci domů často dochází k následným rychlým prodejům získaných bytů dalšímu zájemci za cenu násobně vyšší, než původní nájemce zaplatil při privatizaci. Z pohledu rozvoje bydlení je to deformace, cena za bydlení by měla odpovídat fyzickému stavu statku, nikoliv tržní hodnotě, kde zisk vychází z poskytnutí veřejné podpory. Z pohledu rozvoje bydlení má privatizace jednoznačně pozitivní dopady, současně ale v některých případech dochází k využívání části veřejné podpory k jiným účelům, někdy i k vlastnímu obohacení konkrétních osob.

11. Otázka: Není případné  časové omezení dalšího prodeje nepřípustným zásahem do osobních práv nového vlastníka bytu?

Odpověď: Je frustrující, když soused nabude byt a podíl na domě za milion, s tím, že jej bude spravovat, dlouhodobě do něj investovat a obratem ruky jej prodá za dva miliony dva. I když je pravdou, že stále si musí zajistit své bydlení a získané prostředky obvykle zase investuje do oblasti bydlení. Tento postup není v souladu s principem veřejné podpory, která není obecnou podporou bydlení, ale podporou konkrétních nájmemníků v konkrétním domě a očekávání poskytovatele veřejné podpory – Města – je spojeno s tímto domem. Z hlediska rovnosti příležitostí by k takové širší veřejné podpoře spojené se změnou bydliště měli mít přístup i ostatní občané. Současně ale nelze omezovat základní lidská práva nájemců, jako jsou naříklad převody na rodinné příslušníky, zajištění péče osobou blízkou,… -tedy převody ve prospěch osob, které bývalý nájemní prostor opět využívají k bydlení a je zajištěna přirozená kontinuita příjemce veřejné podpory. Samozřejmou rozvazovací podmínkou je pak možnost vrácení příslušné části veřejné podpory a možnost nakládání dle vlastního uvážení. Do života člověka vchází řada neočekávaných událostí – úmrtí, změna bydliště, rozpad rodiny a veřejná podpora spojená s časovým očekáváním – v tomot případě s dlouhodobými investicemi, péčí údržbou musí tuto problematiku řešit.

 

 

Dobrý hospodář není totéž co dobrý podnikatel, zvláště když se jedná o hospodaření spolku, jehož cílem je celkový rozvoj svěřeného území a vytváření dobrých podmínek pro všechny jeho členy.